不动产抵押的范围与方式是什么？邓剑武律师：债权人与抵押权人不同，债权人是否享有优刘黔坤律师：破产清算中，抵押债权是否优先于破产费用杨佳迪律师：依法被查封的财产，能否设立抵押？债务人不还钱，能不能直接占有抵押物吗？贷款时会把车辆作为抵押，抵押权的特征有哪些？最高额抵押与一般的抵押相比，有什么区别？哪些情形下抵押协议无效，抵押协议无效的情形是什么？抵押权的实现方式是什么，抵押权实现有哪些方式？最高额抵押权所担保的债权怎么确定，如何确定抵押权担不动产抵押，是指以不动产为抵押标的物而设立的抵押。是最普遍的抵押形式，由于不动产的特殊性，抵押人不转移对其的占有即可达到担保之目的，因此在实践中受到社会的普通欢迎。北京天驰君泰(宁波)律师事务所陈统律师解析。不动产抵押的范围是什么?房地产抵押的范围是指依法可以设定抵押权的房屋和土地使用权的范围。抵押人所有的房屋和土地使用权可以设定抵押权;抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他建筑物，也可以设定抵押权。不得设定抵押的房地产主要包括：1、权属有争议的房地产。当房地产的所有权、使用权不明或者有争议时，该房地产不能抵押;2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。因这些房地产是公益或公共设施，关系着广大人民和社会的利益，故不得抵押;3、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押;4、已依法公告列入拆迁范围的房地产和被依法查封、扣押、监管或者受其他形式限制的房地产。因为这些房地产的所有人或者有权处分人在这些情况下即将或已经丧失对这些房地产的处分权，故此类房地产不得抵押。需要注意的是，依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，在当事人办理了抵押物登记后，可以抵押。经法定程序确认为违法、违章的建筑物不能抵押，在此类建筑物上设定的抵押权无效。另外，共有房屋可以抵押，但抵押人应当事先征得其他共有人的同意。不动产抵押的生效有哪些要件?一、不动产抵押合同的生效时间《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。不动产抵押合同属于设立不动产物权的合同，因此，即使负有履行抵押登记义务的抵押合同义务人未办理物权登记也不影响抵押合同的效力。二、不动产抵押权的设立应当办理抵押登记抵押合同是抵押权设立的原因，抵押权设立是合同当事人履行抵押合同的结果，因此仅有抵押合同并不必然导致抵押权的设立。《物权法》第一百八十七条规定，“不动产抵押权的设立应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”，如果义务人没有履行抵押登记手续，抵押权并没有设立，因此，未办理物权登记的，合同对方不能享有物权的优先受偿权。三、《担保法》与《物权法》对不动产抵押合同生效的相关规定《担保法》第41条规定“当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”《担保法》第42条包括无地上定着物的土地使用权抵押、城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押。陈统律师支招：不动产抵押的方式有哪些?一、土地使用权抵押1.出让土地使用权出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为土地使用权出让应当签订出让合同。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。2.划拨土地使用权划拨土地使用权是指土地使用者依法通过各种方式无偿取得的土地使用权。划拨土地使用权不能单独抵押但是，在当事人具有合法的土地证、房产证的前提下，可以通过签订土地使用权出让合同向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以划拨土地使用权上的房屋抵押所获收益抵交土地使用权出让金等方式抵押土地使用权。3.集体土地使用权乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。二、房屋所有权抵押房屋所有权是指权利人取得对房屋占有，使...