商品房预售合同常见纠纷情形及违约责任第1137期编号：HDFYSYSS20191137单位｜恒都商业诉讼客户服务中心作者｜房地产与建设工程、基础设施专业组蒋月编者｜恒都微信运营团队商品房预售合同纠纷是指因商品房预售合同条款自身的缺陷或因不可抗力等因素引起的合同履行迟延或履行不能等而产生的纠纷。包括因预售商品房的交房时间、面积、质量、价款、产权证明等方面的纠纷。一、商品房预售合同纠纷的常见类型以北京市为例，目前公开案例中，以判决形式结案的商品房预售合同纠纷近两万例。其中常见纠纷类型有逾期交房、逾期办理权属登记、争议房屋交付条件是否具备、违约金约定条款争议、面积差价等。二、商品房预售合同违约情形与责任结合近期公开案例，对常见风险及责任承担进行以下分析：（一）逾期交房此类纠纷为预售合同中最常见的纠纷。商品房预售合同中通常会以“交付日期”、“交付条件”来明确案涉房产的交房日，同时在“违约责任”或“逾期交房责任”中对违约责任的认定进行明确。如在黄某与北京某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案中，双方于2011年1月签署了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，第十二条“交付条件”约定，出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房；第十四条“逾期交房责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1和2种方式处理：1.按照逾期时间：（1）逾期在90日之内，……（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付；2.……如果买受人要求继续履行合同的，出卖人支付的违约金累计不超过商品房总价款的百分之贰。后开发商逾期交房，黄某向北京市丰台区人民法院提起诉讼，主张开发商支付的逾期交房违约金不足以弥补其损失，要求按照其实际损失进行赔偿。一审法院认为：合同当事人可以明示或者默示作出意思表示。当事人未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。当事人应受其以默示意思表示作出的法律行为约束。由此驳回黄某诉讼请求。黄某不服一审判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。二审法院认为：第一，违约责任的具体形式双方已在合同中进行了明确约定并结算完；第二，违约金不足以弥补损失的，主张赔偿方应就实际损失进行举证。黄某于本案中所主张的损失（租金损失）在性质上属于可得利益损失，而商业房屋出租属市场行为，对于租金收益的确定尚需结合租赁市场供需情况、订约成本、履约成本等因素予以综合考虑。其单方委托出具的租金评估报告，欠缺充分依据。第三，根据我国法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，而本案中，开发商的违约行为持续至房屋实际交付之日即2014年1月，故诉讼时效应自该日起计算。此后至黄某向一审法院提起诉讼时止，未就除合同约定之外的违约金向开发商主张权利，反而是在开发商于2015年12月依据合同约定数额向其支付违约金时提出异议，在此情况下，应当认定开发商的时效抗辩成立。结合上述案例可见，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。如预售合同中对交房日期及相应违约责任进行了明确的约定，应当依据合同约定承担相应的责任。如合同中未就违约责任进行约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖解释》”）第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”在实践中还出现过因笔误导致房屋交付日期早于建设工程竣工日期的案例，针对这类情况，法院认为双方对合同约定内容均应当明确知晓的情况下，以合同约定时间...