商品房预售合同争议实务解析｜高杉LEGAL商品房预售合同争议实务解析作者｜冯兢律师（上海邦信阳中建中汇律师事务所合伙人，微信号：Ericfengkeke）*本文经作者授权发布，不代表其供职机构及「高杉LEGAL」立场与观点，且不作为针对任何个案的法律意见或建议*前言随着房地产事业的蓬勃发展，我国的房地产诉讼和非讼业务也占据了法律服务行业市场中的巨大份额。各大开发商除了在各自品牌和产品质量上着力较大之外，也越来越重视商品房预售/销售合同的条款设计拟定。由此，各类预售/销售合同也相比政府部门颁布的示范文本要增厚许多。从开发商的角度而言，一份好的商品房预售/销售合同不但可以使其在可能产生的诉讼纠纷中取得较大的先天优势，而且在越来越注重金融产品的房地产行业，商品房预售合同中的相关条款也将成为开发商将来将其做成金融产品以获得更充沛现金流的必备工具。而站在购房人的角度而言，考虑到缔约地位和议价能力的不足，预售/销售合同的条款无疑是其维权的第一道依据和屏障。当然，合同的条款不可能做到无懈可击，在诉讼前充分分析合同条款也有助于购房人选择合适的维权方式，降低维权成本。本文拟从常见的商品房预售/销售合同主要条款入手，结合诉讼中常见的争议焦点进行分析论证，以期对从事相关行业的法律工作者和购房人在实务中有所助益。一、交易价款交易价款有关的内容无疑对开发商或购房人而言都是极为重要的合同条款。购房价款如何支付、支付期限、支付比例等均会对合同的后续履行产生影响。此外，交易价款又是受到政府调控最多的部分之一，如何应对政府调控所带来的影响也是诸多开发商研究的一大课题。（一）超出备案价格收费1.单纯价外收费近年来，因政府对房地产行业调控措施的逐步升级，对于商品房销售备案价格的管理也受到了一定程度的冲击。以上海为例：2002年1月1日上海市物价局颁布了《上海市房地产市场明码标价实施细则》第4条规定“买卖或有偿转让房屋应当明码标价，采用一房一价或基价及其增减幅度等方法公开标示价格”。2009年7月1日上海市住房保障和房屋管理局颁布的《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》将商品房销售方案备案作为取得商品房预售许可证的前提，而销售方案中就包括了商品房销售价格（包括定价调价方式、方法）。在上述两份文件的内容中，上海市一直以来均采用了两种价格备案模式：一房一价和基准价加浮动比例。实践中，开发商一般均会选择在基准价上浮20%的范围内公示浮动价格。2011年5月1日，国家发改委实施了《商品房销售明码标价规定》之后，规定商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。相应的，上海市发改委也于2011年5月10日发布了《关于贯彻落实《商品房销售明码标价规定》的通知》，强调商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。至2017年5月3日，上海市住房和城乡建设管理委员会发布了《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》，规定开发商应当按照申报价格对外销售，不得在预（出）售合同约定的转让价款外，以其他任何名义向购房人收取额外的房价款。销售价格超出申报价格的，不得在网上签订预（出）售合同，不得办理预告登记和转移登记。从上述规定可以看出，开发商如在商品房预售/销售合同中超出备案价格销售该套房屋的，实际上根本无法完成合同网签并办理预告登记，这也从根本上杜绝了直接超备案价售房的可能。但因该超价格备案不得网签的规定实施不久，实践中仍然存在少量的开发商超出备案价格出售房屋并且完成网签和登记的情形。如发生此类争议，无论对开发商而言还是对购房人而言均有一定的不确定性。当然，购房人可以向行政部门申诉等方式促使行政部门对开发商的违法行为进行行政处罚。但是否能够要求开发商退回超出备案价格部分的款项，不无争议。首先，必须注意的是，我国《价格法》将价格分为政府定价、政府指导价和市场调节价三种类型。商品房价格并不被列在价格主管部门所发布的政府定价或政府指导价的目录之中，因此商品房价格应由市场自行调节，开发商自主定价。在讨论商品房价格问题时这是一个重要...