深圳中院关于房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引|附《说明》深圳市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引发布时间：2018-10-1919:05:58深圳市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引（2007年1月1日起试行2010年3月9日深圳市中级人民法院审判委员会第6次会议第一次修订2014年8月28日深圳市中级人民法院审判委员会民事行政执行专业委员会第24次会议第二次修订）为了正确审理房屋买卖合同纠纷案件，统一全市法院对此类案件的办案标准和裁判尺度，根据《中华人民共和国合同法》以及相关司法解释的规定，结合审判实践，制定本裁判指引：一、本指引所称的房屋买卖合同，是指经买卖双方合意，出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付一定价款而产生的民事合同。集体土地上所建设房屋的转让，不适用本指引。二、商品房预售合同约定售楼广告、售楼宣传资料等是合同的组成部分，或者合同虽未将售楼广告、售楼宣传资料等约定为组成部分，但广告、宣传资料等对楼盘规划范围内的房屋及配套设施所作之描述明确、具体并对房屋价格有重大影响，而房地产开发企业所交付的房屋未达到售楼广告、售楼宣传资料所承诺或描述的标准的，买受人要求房地产开发企业承担违约赔偿责任，应予支持。三、在确定房地产开发企业违约赔偿责任时，可由法院委托专业机构对广告说明和允诺与实际不符部分进行评估，差价部分，按照买受人所购房屋的建筑面积占房地产开发企业被批准销售的建筑面积的比例，由房地产开发企业赔偿差价损失给买受人；无法评估的，按房屋总价款的1％—2％酌情计付违约金。构成根本违约致使买受人合同目的无法实现的，买受人要求解除商品房买卖合同的，应予支持。四、房地产开发企业未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但出卖人在一审庭审辩论终结前已取得商品房预售许可证明或所涉商品房已办理初始登记的，可以认定合同有效。五、当事人签订认购书、意向书等预约合同，约定在将来一定期限内订立商品房买卖合同，因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，对方请求其承担预约合同违约责任，或者要求解除预约合同并主张赔偿信赖利益损失的，人民法院可予支持。当事人签订的认购书、意向书等协议已经具备了拟购房屋的位置、面积、价款等房屋买卖合同的主要条款，并且出卖人已收取购房款或出卖人与买受人约定将所收取的定金转为购房款的，该协议可以认定为商品房买卖合同，但当事人另有约定的除外。六、商品房买卖合同约定，出卖人在交付房屋时须向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件。出卖人实际交付房屋时未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房屋。买受人在接收房屋后又以出卖人未能依约提供上述文件为由，主张房屋未交付并据此请求出卖人承担逾期交付违约责任的，人民法院不予支持。七、出卖人在房屋已符合法定和合同约定的交付条件后通知买受人接收房屋，买受人以房屋存在质量问题为由拒绝接收，并据此主张出卖人承担逾期交付违约责任的，人民法院不予支持，但买受人有证据证明房屋主体结构质量不合格或存在其他严重影响正常居住使用的质量问题的除外。八、商品房买卖合同约定房地产开发企业可在未取得主体、消防、电梯、燃气等单项工程验收合格的情况下向买受人交付房地产的，该约定无效。买受人在收楼后要求房地产开发企业支付延期交房违约金或者解除房地产买卖合同的，应予支持；但房地产开发企业在诉讼期间取得上述单项工程验收合格证明的，对买受人的上述请求，不予支持。房地产开发企业取得主体、消防、电梯、燃气等单项工程验收合格证之后，在领取竣工验收备案收文回执之前即向买受人交付房地产的，买受人予以接收后，又以房地产未领取竣工验收备案收文回执为由，要求确认交付行为无效并要求房地产开发企业承担逾期交房违约责任的，不予支持。九、房屋买卖合同约定买受人支付购房款的义务履行在先，出卖人交付房屋、办理房屋权属证书的义务履行在后，买受人在履行相应付款义务前请求出卖人承担迟延交付房屋或迟延办理房屋权属证书等违约责任的，人民法院不予支持，但买受人未履行相应付款...