收藏｜商品房预售合同纠纷10大法律问题+裁判观点+应诉策略商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。考虑到商品房预售的是尚未建成的房屋，因此国家规定商品房预售必须满足下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。问题1：开发商逾期办证承担违约金。应诉策略：买受人追究出卖人的违约责任，有约定按照约定；无约定，可以参照中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金。【裁判规则】原、被告签订的商品房预售合同及补充协议对逾期办证，被告违约责任没有约定明确的计算方式，但依据相关法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，参照中国人民银行同期贷款基准利率4.75%（一至五年），本院依法将违约金计算标准酌定为按年息4.75%计算。问题2：开发商逾期交房承担违约金应诉策略：出卖人未能按照约定按期交房的，应当按照约定向买受人支付逾期交房违约金。违约金起算日期有约定从约定，无约定则按照应当交付房屋日期次日至实际交房日期计算违约金。【裁判规则】按照合同约定，被告应于2017年9月30日前交付房屋，逾期交付超过90天且原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。又据补充协议约定，房屋延期交付违约金部分，核算至综合验收合格止。被告于2019年9月23日取得竣工验收备案证明书，故原告要求被告支付自2017年10月1日至2019年9月23日期间逾期交房违约金，符合合同约定，本院予以支持。注意：如果开发商不仅逾期交房，而且逾期办理权属登记的，房屋购买者可以依据合同约定同时主张逾期交房违约金以及逾期办证违约金。问题3：购房者逾期还贷导致合同解除。应诉策略：因出卖人对一手房按揭贷款承担担保责任，故买受人逾期偿还按揭贷款造成违约的，出卖人在履行担保责任后，可以依约定解除合同，并且要求买受人返还房屋及办理相应退房手续。【裁判规则】购房者对按揭银行构成违约，开发商履行担保责任后，有权解除合同。故依据双方的合同约定，合同解除的条件已经成立，开发商可以行使相应的解除权。本院对其该项诉求予以支持。合同解除后，返还房屋及协助办理《商品房买卖合同》备案、房屋预告登记、预抵押登记注销手续是商品房预售合同y解除的附随义务，因此购房者应协助办理《商品房买卖合同》备案、房屋预告登记、预抵押登记注销等手续并向开发商返还房屋。问题4：开发商以补充协议躲避自身责任。应诉策略：鉴于商品房买卖合同一般采用标准格式合同拟定，对违约责任的约定较为清晰明了。出卖人为了规避自己的违约责任，可能会另行与买受人签订所谓的补充协议，对违约责任进行更改。对此，买受人需要格外注意这样的补充协议。【裁判规则】对于涉案房屋逾期交房的处理应当按照双方以补充协议中的约定进行，在该补充协议中，对于因出卖人原因超过双方约定的交房期限60日的，原告可以要求被告继续按照约定进行整改或者要求其承担相应的违约责任，现原告以被告逾期交房超过60日为由要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》缺乏事实和法律依据，本院不予支持。问题5：售楼人员的口头承诺不作数！应诉策略：鉴于口头承诺并未订立在书面的合同内，因此无论销售人员的承诺多么具有诱惑力，在未写进合同之前都是无效的。买受人也不能事后以销售人员的承诺未能兑现而要求解除合同。【裁判规则】即便售楼处的工作人员曾口头提及楼间距有15米，但《商品房买卖合同》中明确约定...