一文刺穿，民法典下共有房屋买卖合同纠纷案件的争议焦点梳理及诉讼指引共有房屋买卖合同纠纷，是指部分共有人以全体共有名义或以自己名义与买受人就共有房屋签订买卖合同后，合同当事人或其他共有人对合同效力及履行提出异议而引发的纠纷。共有房屋买卖既涉及共有人之间的内部关系，又涉及外部买卖双方的合同关系。该类纠纷的处理应当注意平衡保护静态的物权归属与动态的交易安全，维护诚实信用原则，避免违约方因违约行为而获益。一、共有房屋买卖合同纠纷案件的认定难点（一）共有人的诉讼地位认定难审判实践中，部分共有人出售房屋产生的纠纷，其他共有人存在不参加诉讼、作为被告参加诉讼和作为第三人参加诉讼三种情形。其他共有人参加诉讼的形式又存在原告起诉时已将其列为当事人、诉讼中法院依当事人申请或依职权追加其参加诉讼等情形。实践中，其他共有人的诉讼地位认定规则亟待明确。（二）房屋买卖合同效力认定难有效的民事法律行为要求意思表示真实，且无其他法定无效情形。当其他共有人以部分共有人构成无权代理或无权处分、与买受人通谋虚伪意思表示、与买受人恶意串通损害其权利为由，主张房屋买卖合同无效时，如何准确认定合同效力较难把握。（三）部分共有人是否构成有权处分认定难部分共有人以自己名义与买受人签订房屋买卖合同的，法院需审查该共有人的处分行为是否获得其他共有人的授权。由于处分行为的授权发生在共有人内部，买受人往往难以提供证据证明部分共有人构成有权处分。因此，法院通过审查哪些事实形成心证，从而推定部分共有人构成有权处分，是审理此类案件的难点。（四）责任承担主体认定难部分共有人以自己名义签订房屋买卖合同的，相关过户及交房义务、违约责任的承担主体如何认定？其他共有人应承担何种责任？如部分共有人以全体共有人名义签订房屋买卖合同，上述各项责任的承担主体又如何认定？审判实践中责任承担主体的认定存在较大争议。二、共有房屋买卖合同纠纷案件的争议焦点梳理在共有房屋买卖合同纠纷案件中，法院会结合证据并运用逻辑推理和经验法则，探究当事人在合同订立时及合同履行中的真实意思，从而在保护共有人对共有房屋享有物权权利的同时，维护交易秩序，保障交易安全。对于此类案件时，法院首先需明确案件当事人的诉讼地位，其次需对合同效力作出认定。合同无效的，一般应对双方返还因合同履行而取得的财产、损失赔偿等无效后果一并予以处理；合同有效的，基于物债区分原则，还应审查是否存在无权处分等履行障碍；合同解除的，应正确认定守约方的实际损失，合理调整违约金，并注意对其他解除后果一并予以处理。（一）房屋买卖合同效力的认定关于共有人出售共有房屋买卖合同效力的认定，一直是一个复杂的法律适用过程。处分夫妻共有房屋，显然要经过夫妻双方同意，如何判断出卖人是否取得了非产权登记人的同意，若买受人在房屋买卖交易过程中能够取得非产权登记人出具的售房委托书，或者非产权登记人参与房屋交易过程并签字认可，自然是交易的理想状态，但是司法实践中房屋买卖合同纠纷的买受人一般基于出卖人的单方承诺，或基于出卖人提供的委托书，本案买受人即基于出卖人的单方承诺进行了房屋买卖交易，法院结合当事人提交的证据对房屋买卖合同履行的细节进行了详细调查，若非产权登记人曾向房地产交易中心提出异议登记，出卖人与买受人曾就房屋交付签订交房承诺书，明确房屋因出卖人家庭原因存在交付障碍，上述合同履行的细节均表明，出卖人系擅自出售共有房屋，故而在房屋交付、产权过户方面存在障碍。共有人未经其他共有人同意，擅自处分共有财产的，属于无权处分，但是无权处分并不必然导致房屋买卖合同无效的法律效果。故在此基础上，法院还要判断购房人是否善意第三人。1、合同无效后果的处理房屋买卖合同无效的，法院应避免机械适用“不告不理”原则，仅就当事人的诉请进行审理，而是应当向双方释明合同无效的相关后果，尽可能一次性解决纠纷。此外，需要注意以下三种特殊情形：（1）买受人取得产权后在房屋上设立抵押权此种情形下，法院可通知抵押权人作为本案第三人参加诉讼。抵押权人善意取得抵押权的，原则上可...