律师实务|商品房预售合同纠纷中的常见法律问题商品房预售合同简介商品房预售合同，是指取得商品房预售资格的商品房预售人在商品房还未竣工，房屋并未现实存在的情形下与预购人约定在一定期限后，将竣工的房屋交付给预购人，预购人支付价金的不动产买卖合同。商品房预售目前已成为我国商品房市场中普遍采用的一种房屋销售形式，商品房预售合同也成为商品房预售制度的核心内容。1.未取得商品房预售许可证的，商品房预售合同的效力如何认定？我国法律、行政法规均严令禁止房地产开发商在未取得商品房预售许可证前不得以认购、预订、排号等形式收取或变相收取定金、预订款等性质的费用进行变相的商品房预售。依据最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称《商品房买卖合同司法解释》）第二条规定，尚未取得商品房预售许可证的，该商品房买卖合同无效，但在起诉前取得预售许可证的，该合同有效，但是上述司法解释对商品房预售合同的强制性规定并不适用于认购协议。2.开发商逾期办证、逾期交房是否应当承担违约金？买受人追究出卖人的违约责任，有约定按照约定；无约定或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金。出卖人未能按照约定按期交房的，应当按照约定向买受人支付逾期交房违约金。违约金起算日期有约定从约定，无约定则按照应当交付房屋日期次日至实际交房日期计算违约金。3.商品房预售合同签订后，因建筑材料或房地产价格上涨，出卖人主张提高房价的，如何认定？坚持合同效力的原则，谨慎适用情势变更原则。为了防止情势变更原则的滥用，根据案件的特殊情况，需要在个案中适用情势变更，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。4.开发商能否以补充协议规避违约责任？鉴于商品房买卖合同一般采用标准格式合同拟定，对违约责任的约定较为清晰明了。出卖人为了规避自己的违约责任，可能会另行与买受人签订所谓的补充协议，对违约责任进行更改。对此，买受人需要格外注意这样的补充协议。5.因买受人原因导致商品房预售合同解除，开发商已缴税款是否应由买受人承担？纳税义务是法定纳税人的法定义务，这种义务不能转让。商品房预售合同解除的，相应的税款应由开发商请求税务机关予以退回。如果该税款未退回，由于合同双方当事人并无就该项费用作出明确约定，这部分费用不能由买受人承担，而应由纳税义务人开发商承担。6.超出诉讼时效后主张违约责任是否被法院支持？未明确商品房买卖合同的主要内容的，如房屋交付日期、办理产证时间等内容，一般认定为预约合同;对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。7.由于违约导致的购房者可得利益损失是否可以主张赔偿？由于开发商未能交付房屋导致双方合同解除，购房人未能获得合同履行后应获得的房屋价格上涨的利益，该损失是开发商在订约时应当预见到的。根据《民法典》规定，开发商因不能履行合同给购房者造成的损失，实际上为重新购买同地段的商铺所增加的房屋差价款，该房屋差价款应当确定为购房者的实际损失。该损失应当在开发商的可预见范围内，开发商依法应当予以赔偿。8.开发商在与买受人签订商品房预售合同后，将部分在建商品房抵押的，买受人是否可以请求中止履行付款义务？可以请求中止履行付款义务（不安抗辩权）。如果房屋上存在抵押权未消除，导致商品房购买人无法完成房屋的权属变更登记，买受人请求解除合同，要求出卖人承担违约责任的，人民法院应予以支持。9.买受人是否可以仅以房屋瑕疵为由拒绝交房？在无第三方证据的前提下，业主单方以房屋存在质量问题为由不接受交房的，法院不予支持。在交房时，业主如对房屋质量有异议的，应当在验收单中写明对房屋质量的异议内容。开发商拒不提交有业主签字的《业主入住验收单》，却以已经入住为由主张业主对房屋现状的认可，根据最高院《关于民事诉讼证据的若干规定》，可以推定业主关于已提出异议的主张成立。结·语现代社会，商品房预售愈发普遍，由此产生的纠纷也愈来愈多。买房往往耗费大量的物力财力，一旦产生纠纷，应当寻求专业律师团队进行解决...