烂尾楼购房人涤除按揭贷款还款义务诉讼指引一、烂尾楼按揭贷款购房者的困境“烂尾楼盘”是指已办理用地规划手续，但在项目开工后，因开发商原因停工一年以上的房地产项目。对于按揭贷款购买的预售商品房烂尾后，购房人常常陷入“等房还贷”还是“退房停贷”的两难境地。当前经济下行和房产公司接连爆雷的市场环境下，许多购房人不得不选择“退房停贷”。然而，购房人能否彻底免于归还剩余按揭贷款本息，能否在向房开主张退房的同时涤除剩余按揭贷款本息的归还义务呢？本课程将根据已有相关法律法规、裁判案例、结合诉讼实务经验，梳理所涉法律关系，解读最高院的典型案例，为拟“退房停贷”的购房人提供全面、具体、可操作性强的诉讼指引。二、按揭贷款购买预售房所涉的法律问题在处理按揭购房过程中产生的法律问题之前，有必要对购房过程中形成的各种法律关系进行全面梳理。这包括商品房买卖、借贷、委托放款、抵押以及阶段性连带保证等法律关系。这些关系的分析对于确定诉讼主体、明确诉讼请求等诉讼活动至关重要。（一）按揭购房预售模式中的法律关系在商品房预售模式下，购房人、开发商和银行之间存在以下法律关系：（1）购房人与开发商之间：他们之间形成商品房买卖的法律关系。（2）购房人与银行之间：存在借贷、抵押以及委托放款的关系。（3）开发商与银行之间：存在阶段性连带保证的法律关系。值得注意的是，当银行将贷款发放至开发商账户时，即视为已履行完毕委托放款的义务。因此，以下将重点分析商品房买卖、借贷、抵押以及阶段性连带保证等法律关系。（二）“退房停贷”请求权的法律基础关于“退房停贷”的诉求，首先需要明确其对应的请求权基础。如果由于开发商的原因导致楼盘烂尾，购房人可以依据购房合同约定或者民法典第563条规定的法定解除事由，请求解除商品房买卖合同。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《商品房买卖司法解释》）第20条的规定，当购房人请求解除开发商商品房买卖合同的同时，可以请求一并解除银行的贷款担保合同。这里提到的“贷款担保合同”既包括购房人与银行之间的借款法律关系，也包括抵押担保法律关系。（三）开发商担保义务能否免除的问题然而，需要关注的是，开发商与银行之间的阶段性连带保证法律关系从属于银行与购房人的借款法律关系，那么前者是否因后者的解除而免除呢？本课程认为，作为烂尾房的源头，开发商的阶段性连带保证责任不因借款合同的解除而免除。首先，《民法典》第566条第3款规定，主合同解除后并不免除担保人的担保责任。其次，《商品房买卖司法解释》第20条规定的解除贷款担保合同的适用主体是购房人，尽管在实际操作中，购房人的抵押和开发商的连带保证的担保责任通常体现在同一份贷款担保合同中，但购房人主张解除的仅是其与银行的担保合同。再次，开发商继续承担连带保证责任这一结果与《商品房买卖司法解释》第21条由开发商返还银行贷款的规定相契合。最后，如果开发商作为烂尾房的始作俑者能够免除担保责任，对于银行来说将显失公平。因此，开发商难逃其咎。三、裁判观点转变购房人与银行之间的贷款合同因楼盘烂尾而解除，是否就意味着购房人当然地免除偿还剩余贷款的义务？首先，根据《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款规定，当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，如果商品房担保贷款合同也被解除，那么开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。然而，该条款仅强调了开发商的返还义务，并未进一步明确免除购房人的偿还义务。在楼盘烂尾的情况下，开发商的偿付能力通常很差，而银行的贷款合同中通常会预先明确约定购房人与开发商之间的纠纷不影响购房人作为借款人的还款义务。因此，司法实践中存在不同的裁判观点。最高院在“中国建设银行股份有限公司青海省分行、王忠诚商品房预售合同纠纷二审民事判决书”（（2017）最高法民终683号）中认为，根据合同相对性原理，购房者是借款合同的借款人，应当承担还款义务。因为开发商将收到的购房贷款本息返还给银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归...